빚 전부 정리할 테니 걱정하지 말라면서?!
이사를 앞둔 A씨는 여러 번 집을 보던 도중 마음에 쏙 드는 집을 발견했다. 곧바로 등기부등본을 떼어 보았다. 등기부등본을 자세히 살펴보던 A씨는 그 집이 신탁 등기가 되어있는 집이라는 사실을 알게 되었다. 신탁 부동산은 위험할 소지가 크다는 말을 들었던 A씨는 계약을 고민했다. 그러자 임대인은 신탁등기를 말소할 테니 걱정하지 말라며 A씨를 안심시켰다. 결국, 계약서 특약사항에 임대인이 신탁등기를 말소할 것을 적는다는 조건으로 계약하기로 했다. 마음을 놓은 A씨는 무사히 이사를 마쳤다. 그런데! 전입신고를 마치고 등기부등본을 떼어 본 A씨는 깜짝 놀랐다. 아직 신탁등기가 말소되지 않았던 것이다!
임대인이 특약을 지키지 않는다면 어떤 일이 생길까
빚이 많은 집, 신탁등기인 집은 위험하니까 계약하지 않겠다고 했을 때, 일부 임대인들은 계약한 후에 빚이나 신탁을 전부 정리할 테니 일단 계약하자고 부추기기도 한다. 특약으로"근저당권과 신탁등기 등을 말소"한다고 쓰는 것이다. 하지만 임대인이 약속을 어기면 어떻게 될까? 임대인이 특약을 지키지 않았고, 그 상태로 집이 경매에 넘어가게 되다면? 내가 계약하기 전에 이미 등기부등본에 잡혀 있던 빚들이 나보다 우선하게 된다. 그러면 보증금을 회수하지 못하게 될 수도 있고요. 신탁등기를 말소시키지 않는다면 계약 자체가 무효로 취급될 수도 있다.
체크리스트 : 계약 당일에 벌어지는 전세사기 예방법
특약사항에 임대인의 의무를 명확하게 기재하도록 해야 한다. 그러면 근저당권을 말소하지 않을 시, 전세 계약을 취소할 수 있다. 필요하다면 임대인이 계약서 특약을 지키지 않아서 세입자에 생긴 손해에 대한 배상도 요구해볼 수 있다. 특약을 쓴 뒤, 무엇보다 중요한 것은 임대인이 근저당권 또는 신탁등기를 말소하는지 두 눈으로 직접 확인하는 일이다. 예를 들어 임대인이 신탁등기를 말소하겠다는 특약을 썼다고 해도, 어차피 신탁등기에서 임대 권한을 가진 것은 신탁회사이기 때문에 유의해야 한다. 아예 계약서에 보증금을 입금할 신탁회사를 정확히 적어두고, 보증금을 신탁회사로 입금하는 게 더 나을 수 있다.