매매가격 확인하기
주택 시세와 보증금의 규모가 비슷한 ‘깡통주택’은 주택가격이 내려가면 보증금을 돌려받기 어려울 수 있다. 알아보고 있는 주택의 매매가격과 전세보증금을 비교해보고 보증금이 시세의 80%를 넘는다면 그 집은 피하는 게 좋다. 그럼, 그 집의 매매가격은 어떻게 알 수 있을까? 등기부등본에 쓰여 있는 매매정보를 확인하거나, 국토교통부 실거래가 공개시스템을 확인하거나, 아니면 공인중개사 및 부동산 어플을 확인하여 알아볼 수 있어요. 아쉽게도 모든 집의 시세가 공개된 플랫폼은 없어서 여러 홈페이지를 돌아다니면서 정보를 찾아보아야 한다.
주택 시세 확인하는 곳
| 국토교통부 실거래가 공개시스템 |
KB시세 | 부동산테크 시세 | 부동산 공시가격 | 오피스텔인 경우 국세청에서 공시한 오피스텔 기준 가격 참고 |
보증금과 월세 확인하기
주변 시세 대비 보증금과 월세가 적정한지도 확인해야 한다. 입지, 건축 시점, 면적이 비슷한 집은 보증금이 얼마고, 월세가 어느 정도인지 알고 있어야 비싼 가격으로 계약하는 일을 방지할 수 있다. 보증금과 월세 시세는 인근 부동산이나 인터넷 부동산 중개 플랫폼을 통해 확인할 수 있다. 해당 매물과 같은 건물의 다른 집의 시세는 어떤지, 같은 동네 안에서 비슷한 조건의 매물 시세는 어떤지 미리 확인해야 한다.
전·월세 전환률
이때, 월세가 적당한지 파악하는 방법이 있다.
바로 ‘전월세 전환율’이다. 전월세 전환율은 전세를 월세로 전환할 때 적용되는 비율로,
주택임대차보호법에 따라 그 상한이 정해져 있다.(2021년 10월 기준 2.75%)
전월세 전환율에 따라 임차보증금을 모두 월세로 전환하면 임차료 수준을
비교할 수 있어요. 아래 도식을 활용해 연습해볼 수 있다.
월임차료 = 2.75%(전월세전환율) X (전세보증금 - 월세보증금) X 1/12
예시) 전세가 3억짜리 빌라의 월세 보증금이 3천만 원일 때 월세는 어느 정도가 적당할까?
2.75% x (3억 - 3천만원) x 1/12 = 61.875만원(약 62만원)